泰国政府正式宣布成立专项委员会，将对他普兰国家公园（Thap Lan National Park）及其周边地区的每一块土地展开逐宗核查。核查目标明确：区分拥有合法历史权益的本地居民，与在边界调整后趁机入场的外部投机性买家。对于在该地区持有土地资产的境外人士，这意味着必须认真面对潜在的法律风险。
他普兰是泰国面积最大的国家公园之一，横跨呵叻府（Nakhon Ratchasima）与巴真府（Prachin Buri），总面积超过 2,200 平方公里。数十年来，公园边界经历了多次调整，每一次重划都会产生灰色地带--那些在技术层面脱离保护区、随即吸引大量投机买家的地块。泰国政府此次行动，意在彻底堵住这一漏洞。
据《泰国国家报》（The Nation Thailand）报道，约 109,421 莱（rai）的争议地块将在《国家公园法》第64条框架下暂留公园范围内待核；与此同时，约 5,200 名居民的权属核实工作已经启动，预计六个月内完成。委员会拥有完整授权，可追溯所有权链条，判定土地持有者究竟是真正的本地村民，还是外部投资者。
核心要点速览
- 正在发生什么： 泰国组建专项委员会，全面核查他普兰国家公园地区的土地权属
- 影响范围： 所有曾在该地区购置地块的人士，尤其是在边界调整后入手的买家
- 主要风险： 被认定为投机者的持有人，其土地权属将被撤销
- 涉及规模： 数百个地块处于审查之下，最初拟从公园保护范围移除的地块合计约 155,865 莱
- 时间节点： 委员会2026年启动工作，尚未公布完成期限
- 补偿机制： 目前尚无任何针对被撤销权属的投资者的补偿方案宣布
不同情形的应对分析
情形一：通过泰籍名义人（Nominee）持有土地
这是风险敞口最大的类别。若境外投资者借助泰国公民作为名义持有人完成购地，委员会极有可能将该交易认定为投机行为。泰国法律明确禁止外国人直接持有土地，名义人安排长期处于严重的法律风险之中。当这一风险叠加国家公园边界的敏感性，保住资产的可能性趋近于零。目前，泰国当局已借助人工智能审查 4万至5万份土地记录，专门识别异常持有模式，而名义人结构正是重点打击对象。
情形二：由泰国公司持有、实际受益人为境外人士
若地块登记在泰国法人名下，但泰籍股东只是形式上的控制方、实际收益归属境外人士，委员会可将案件移交泰国特别调查局（DSI，Department of Special Investigations）处理。DSI在追查此类安排方面有翔实的记录，尤其针对保护区附近的案例。2026年5月，与一个名义人网络相关的资产查扣金额已超过 2亿泰铢，充分说明当局对此事的重视程度。
情形三：有真实本地背景的泰国公民持有
能够证明世代居住并实际使用土地的本地居民，处境最为稳固。委员会设立的初衷之一，正是保护这一群体的合法权益，并在真正的居住者与纯粹的逐利者之间划清界限。
情形四：在核查启动前尝试出售套现
部分投资者可能会在委员会正式开始审查前寻求退出。然而，他普兰周边的土地市场已因核查消息而明显降温，想以合理价格找到买家将极为困难。
| 维度 | 本地居民 | 通过名义人持有的投资者 | 泰国公司（外籍实际受益人） | 泰籍投资者（直接购入） |
|---|---|---|---|---|
| 保住权属的可能性 | 较高 | 极低 | 偏低 | 中等 |
| 所需关键文件 | 户籍登记、世代居住证明 | 合同存在，但结构受到审查 | 公司章程、股东名册 | 买卖合同 |
| 刑事追诉风险 | 极低 | 较高 | 中等 | 较低 |
| 权属被撤销后的补偿 | 不适用 | 尚无公告 | 尚无公告 | 尚不明确 |
| 建议行动 | 准备完整文件 | 立即寻求法律顾问 | 审查持有结构 | 密切关注进展 |
主要风险与常见误区
1. 购地前未核查国家公园边界历史 泰国国家公园的边界曾多次重新划定。今天看似合法的私人地产，明天可能被纳入国有范围。购地前进行历史边界核查是不可省略的步骤。
2. 使用名义人架构持有土地 这不存在任何灰色地带，而是对泰国法律的直接违反。《土地法典》明确禁止外国人持有土地，名义人安排被认定为对该禁令的规避。后果可能包括罚款、没收资产及刑事指控。
3. 低估政府的政策决心 泰国会定期收紧对保护区附近土地交易的监管。他普兰的处理模式，极有可能成为后续类似核查的范本，适用范围或将延伸至考艾（Khao Yai）、考索（Khao Sok），乃至安达曼海各岛屿。
4. 缺乏退出预案 许多投资者购地时从未考虑过被强制没收的情形。泰国并不存在保障境外投资者在失去土地权属后获得赔偿的机制。
5. 忽视本地社区的话语权 委员会在认定过程中将大量依赖当地官员与村长的证词。他们对持有人是否具备真实居民资格的判断，很可能成为最终结论中最具决定性的因素。
常见问题解答
外国人在泰国可以合法持有土地吗？ 不可以。根据泰国法律，外国公民不得直接持有土地所有权。合法可用的方式主要有两种：长期租赁（租期最长30年，到期可续签）以及在外籍购买配额范围内购买公寓产权（每栋楼外籍持有比例上限为49%）。
他普兰核查只针对这一个公园吗？ 目前是的。但房地产法律专业人士提醒，若此次核查形成成功先例，可能推广至其他国家公园，考艾尤其值得关注，那里的投机性购地问题由来已久。
被认定为违规取得的地块会如何处理？ 大多数情况下，相关土地将回归国有，重新并入国家公园。现有权属持有人是否有权获得补偿，目前仍是悬而未决的问题。
现在购买呵叻府的土地安全吗？ 需要极度谨慎。任何交易前，务必核实目标地块是否位于可能面临边界重新划定的范围之内，并聘请独立的泰国房产律师进行全面尽职调查。
如何查询特定地块是否在委员会的核查范围之内？ 向土地部门申请地契摘要（Chanote 或 Nor Sor Sam Gor），并将地块GPS坐标与官方国家公园边界地图进行比对。聘请熟悉泰国土地法的律师，可以完成系统性的尽职调查。
他普兰事件会影响公寓市场吗？ 不会。公寓受《公寓法》单独规管，境外人士可在标准外籍配额范围内合法购买公寓产权，与土地问题无关。
委员会的裁决可以提出异议吗？ 理论上可以，可通过泰国行政法院提起诉讼。但实际操作中，此类程序往往耗时数年且法律成本高昂。
境外投资者在泰国有哪些合规的房产投资方式？ 目前广泛使用的合规方式有三种：土地长期租赁（30年租约）、购买公寓产权，以及通过泰国房地产投资信托基金（REITs）进行间接投资。
他普兰事件是一个明确而公开的信号，表明泰国正在认真拆解投机性土地持有结构。对境外投资者来说，结论直截了当：直接持有土地在法律层面对外国人并不可行。公寓产权、结构合规的长期租赁安排以及受监管的投资工具，才是透明、安全、合法的选择。如有需要，泰国置业的专业团队可为您进一步梳理合规投资路径。
来源：The Nation Thailand - https://www.nationthailand.com/news/general/40067556