在普吉岛土地厅，一位想通过泰国公司名义登记别墅的买家最近被问了一堆以前从没人问的问题：三位泰国股东的钱是哪来的，有没有报税记录，为什么三人分别住在不同的省份。放在几年前，这类文件基本是过一眼就盖章。现在不一样了，土地厅会拿这些信息去商业发展厅（DBD）的数据库里逐条核对。
先说结论：2026年泰国并没有放宽外国人的置业权利。真正变化的是，政府开始认真执行那些早就写在法律里、但过去多年基本没人较真的条款。
对个人外国买家来说，唯一直接且合法的持有方式，仍然是在公寓项目49%外国人配额之内购买产权（freehold）单元。除此之外的所有路径，要么需要特批，要么本质上买的是租赁权，不是所有权，只是很多中介不会跟你说得这么直白。
泰国公司代持买别墅，2026年还行得通吗？
答案是：越来越行不通，尤其是预算在3000万到4000万泰铢以下的住宅项目。
这套操作的逻辑很简单：一家泰国公司只要51%股权在泰国人名下，账面上就是'泰国公司'，可以合法持有土地。过去几十年,这就是外国人'买下'带地别墅的标准做法。但实际操作中，那些泰国股东往往没出过一分钱，不参与经营，甚至连董事会都没开过，只是签了几张空白的股权转让文件放在律师那里备用。
这恰恰是监管机构现在最容易抓到的破绽。当土地厅看到一家注册资本只有200万泰铢的公司，却买下了一块价值2500万泰铢的地，再一查商业发展厅的记录，发现这几位泰国股东从来没申报过个人所得税，而且同时挂名在另外二十家公司里，基本不需要再问什么，问题已经很清楚了。
2025年起，土地厅与商业发展厅实现了数据互通，专门核查土地持有公司里泰国股东出资的真实来源。2026年4月起，商业发展厅根据第1/2026号令，对超过46000家有外资参与的公司启动了集中审查，对被认定为'提名人代持'（nominee）结构的公司，处罚力度加大，且存在被强制解散清算的可能。
根据《外国企业法》，代持行为属于刑事犯罪，罚款10万至100万泰铢,可处三年以下监禁，泰国籁挂名股东本人也要承担法律责任，不是只罚外国买家一方。
49%外国人配额到底怎么算？
泰国法律允许外国人在一栋公寓楼里，累计持有不超过总建筑面积49%的产权，注意，是按面积算，不是按套数算。这一比例由公寓大楼的管理处（法人管委会）出具证明，土地厅在办理产权登记前会要求提供这份证明。
热门项目里配额用得并不均匀。像瑞威（Rawai）或邦涛（Bang Tao）一些抢手楼盘，配额可能早就用完了，不管卖家怎么说'肯定还有名额'。所以在下定金之前，务必亲自去要一份最新的配额证明，最好安排在看房行程里一起办，土地厅只在工作日办公，光靠一天时间往往办不完整套手续。
外国人到底能不能在泰国名下买地？
一般来说不能。泰国《土地法》并不赋予外国个人对土地的所有权。例外情况非常有限：某些继承情形，以及第96条之二（Section 96 bis），允许购置不超过1莱（rai）的土地用于自住，前提是投资额不低于4000万泰铢，并获得内政部批准。实际操作中，这类审批极少通过，多年来获批案例屈指可数。
'30+30+30'租约真能等于90年产权吗？
很多卖家把租赁别墅包装成'90年产权'，说法是30年一期，续两次。但真实情况是，土地厅登记系统里只会登记第一个30年,后续的续租承诺只是现任地主对特定租户的个人合同义务，并不会自动写入登记簿。泰国的司法判例也反复认定，这种续约权是针对特定人的合同权利，土地一旦转手给新业主，新业主并不必然受此约束。
只要开发商还在正常经营、还在乎自己的名声，这套安排通常运转顺畅。但真正的考验出现在第31年，而普吉这类度假区的租赁项目普遍还很年轻,市场上还没有足够的年限数据能告诉我们，到了那个时点到底会发生什么。
资金必须从境外转入吗？FET表格是什么
是的，购买公寓产权时，资金必须以外币形式从境外汇入泰国。汇款金额达到5万美元或以上时，银行会出具外汇交易表（Foreign Exchange Transaction, 简称FET），没有这份表格，土地厅不会受理外国人名下的产权登记。
这一点恰恰是整套收紧政策里，对合规买家最友好的部分：只要资金走的是正规境外汇款、手续齐全，配额内的公寓产权交易这两年并没有变得更难办。反而随着代持结构被越来越严格地清理,配额内的二手公寓市场变得更加'干净'和可预期,毕竟外国人能选的合法持有方式本身就在不断收窄。
我们的建议：什么情况该用泰国公司结构，什么情况不该
如果预算在3000万到4000万泰铢以下，用于自住或投资的住宅项目，不建议再考虑泰国公司代持结构，这是我们的明确立场。风险不在于明天会不会有检查组上门，而在于将来转手时，任何一位靠谱的律师都会直接建议买家放弃这类交易,资产会先失去流动性,而不是先失去合法性,这个顺序对卖家来说才是真正致命的。
但有一个合理例外：如果你确实在泰国经营一家有真实营业额、有员工、有其他股东真金白银投入的公司，那么用这家公司持有土地就不是变通手法，而是正常的公司资产配置，跟外国人买别墅完全是两件事。
2024年时，市场预期完全是另一个方向。泰国内阁曾指示相关部门研究两项提案：把土地租赁最长年限延长到99年，把公寓外国人配额提高到75%。当时普吉岛的国际买家圈子几乎天天在讨论这两件事。但到2026年，这两项提案都没有变成法律,反对声音里'出卖国家土地'的政治论调，压过了'吸引外资'的经济论调。政府选择了一条更便宜也更快的路：不扩大权利，而是开始认真核查现有权利有没有被滥用。
FAQ 常见问题
2026年外国人能在泰国买地吗？
一般不能。《土地法》不赋予外国个人土地所有权，例外仅限于特定继承情形，以及第96条之二规定的路径：投资不低于4000万泰铢、面积不超过1莱、且需内政部批准，实际获批案例非常少。
通过泰国公司买别墅，风险到底有多大？
如果泰国股东从未实际出资、也不参与公司经营，这就构成《外国企业法》下的代持（nominee）安排，属刑事犯罪，罚款10万至100万泰铢，可判三年以下监禁，泰国挂名股东同样要承担责任。2025年起土地厅与商业发展厅数据互通，2026年4月第1/2026号令已对超过46000家相关公司启动审查。
公寓的49%外国人配额如何核实？
配额按整栋楼所有单元的总建筑面积计算，不是按套数,需要在过户前向公寓法人管委会申请一份最新证明，确认目标单元是否仍在配额范围内。热门区域如邦涛、瑞威的部分楼盘可能配额已满。
'90年租约'是真的吗？
不是。泰国土地登记系统只登记最长30年的租期，后续续租只是原业主对特定租户的合同承诺，并不写入登记簿，一旦土地转手，新业主是否认可续约存在不确定性，泰国司法判例也支持这一点。
买公寓的钱必须从国外汇入吗？
对，购买公寓产权（freehold）必须以外币形式从境外汇入泰国。汇款达5万美元或以上，银行会出具FET表格，土地厅办理外国人名下产权登记时必须提供这份文件，否则无法过户。
来源：DBD第1/2026号令，经aiproperty-phuket.com引用