一句话答案：配额没变，便宜的过户费也不是给你的
很多准备在普吉岛或曼谷买公寓的中国买家最近都在问同一个问题：外资配额是不是已经涨到75%了？答案很干脆：没有。截至2026年8月，泰国公寓外资持有比例依旧锁定在49%这条红线上，没有任何法案通过将其提高。与此同时，从2026年7月1日起施行的0.01%过户费优惠，很多中介和社交媒体上的说法都没讲清楚一个关键细节：这项优惠只适用于泰国籍买家，外国人依然要按标准的2%缴纳过户费。以一套价值1000万泰铢的房产为例，两者之间的差额高达199,000泰铢（约合5,700美元），这不是可以忽略的小数目，而是实实在在会写进你交割清单里的一笔费用。
49%配额到底是怎么回事
这条规则并不是什么新政策，而是写在1979年《泰国公寓法》里的老条款，几十年来历经多次修订，核心原则从未动摇：外国人可以持有公寓单元的完全产权（Freehold），但同一栋楼里外国人合计持有的面积，不能超过总可售面积的49%。剩下的**51%**必须由泰国籍人士或泰资控股公司持有。
这条上限造成了真实的稀缺性。在普吉岛、芭提雅、曼谷这些热门项目里，外资配额往往在楼盘竣工之前就已经被抢完。如果你出手晚了，摆在面前的选择就只剩下两条路：要么通过泰国公司架构持有（这本身又带来一层法律和合规风险），要么接受最长30年的租赁权（Leasehold）。无论哪一种，都无法和直接拿到完全产权相提并论。
普吉岛有一个特别值得注意的细节：当地的外资配额是按'建筑面积'计算的，而不是按'单元数量'计算。这意味着少数几套大户型就可能提前把整个项目的配额占满，速度往往比买家预期的要快得多。
75%配额传闻从哪来的，现在进展如何
关于把配额提高到75%的讨论，最早可以追溯到2024年，当时Srettha Thavisin政府提出了一揽子吸引外资的措施，其中就包括放宽公寓外资持有比例的设想。与此同时，另一项配套提案探讨的是将外国人土地租赁期限延长至99年。
这两项提案都在泰国社会内部引发了不小的争议，反对声音担心，一旦放开外资持股比例，会推高房价，挤压本地买家的购房空间。到2026年年中，这两项提议都尚未进入正式立法程序。泰国政府内部消息人士将其描述为'仍在研究中'，但在实际操作层面，这种措辞往往意味着可能要拖上好几年，甚至最终不了了之。换句话说，如果你是根据'配额未来会放开'这样的假设来规划购房方案，本质上是在赌一个没人能给出确切时间表的政策走向。
0.01%过户费优惠：谁能享受，谁不能
泰国王室政府公报（Royal Gazette）在2026年7月1日发布法令，将过户费从标准的2%降至0.01%，优惠期从2026年7月1日持续到2027年6月30日。不少英文和区域媒体在报道时都说这是'全员适用'的普惠折扣，一些中介甚至直接打出'过户费降至0.01%，人人可享'的广告语，但这个说法并不准确。法令原文明确规定，这项优惠仅限符合条件的泰国公民。
对于计划以个人名义在泰国买房的国际投资者来说，账算得很清楚：你需要缴纳的过户费依然是2%，没有任何例外。同期，抵押贷款登记费也同步下调至0.01%，但同样只针对泰国籍人士。
下面这张表格帮你把两类买家的差异一目了然地列出来：
| 项目 | 泰国籍买家（2026年7月1日至2027年6月30日） | 外国买家 |
|---|---|---|
| 过户费 | 0.01% | 2%（标准税率，无优惠） |
| 抵押贷款登记费 | 0.01% | 标准税率 |
| 1000万泰铢房产的费用差额 | 约1,000泰铢 | 约200,000泰铢 |
值得一提的是，这项优惠也藏着一个对外国卖家有利的小机会：如果你在优惠窗口期内（截止2027年6月30日）把手上的公寓卖给泰国籍买家，对方能省下的过户费会成为一个实实在在的议价筹码，让你的房源在二手市场上更有竞争力。以一套500万泰铢的公寓为例，买家能省下大约100,000泰铢，这在谈判桌上不是一个小数目。
30年租赁权 vs 传闻中的99年租约
目前泰国法律规定，土地租赁的最长期限依然是30年。市面上确实流传着关于99年租约结构的方案，但这仅仅停留在纸面讨论阶段，从未被正式采纳为法律。如果有中介或销售人员向你承诺'99年产权'，这在现行法律框架下是不存在的，务必留意甄别。
买房前该核实什么
面对配额和费用政策上的种种说法不一，实地核实永远比听信广告词更重要：
- 向开发商或大楼的法人管理处（Juristic Office）索要书面确认，了解当前外资与泰资持有比例的实际情况；
- 再通过当地土地厅（Land Office）独立核实这一数据，因为配额是按建筑面积而非单元数计算的；
- 明确自己适用的过户费税率，不要假设优惠政策适用于外国买家身份；
- 不要把购房计划建立在'75%配额即将放开'或'99年租约即将落地'这类尚未立法的传闻之上。
如果你正在考虑普吉岛或其他热门区域的公寓项目，泰国置业可以协助你核实具体楼盘的配额余量、费用结构以及合同细节，避免因信息不对称而多花冤枉钱。
资料来源：ReloSale
常见问题
外国人2026年还能在泰国买公寓吗？
可以。外国人可以在项目**49%**外资配额范围内，持有公寓单元的完全产权（Freehold）。购房款必须通过泰国银行以外币形式汇入，并取得外汇交易证明文件（FET表）。
外资配额真的涨到75%了吗？
没有。截至2026年8月，配额依然维持在49%。市场上确实存在把配额提高到75%的提案，但该提案尚未起草成法案，也没有提交给泰国国会审议。
外国买家现在买公寓要交多少过户费？
标准税率为房产评估价值的2%。从2026年7月1日至2027年6月30日实施的0.01%优惠税率，仅适用于泰国籍买家，外国人不享受这一折扣。
可以租99年而不是直接买断吗？
不可以。根据泰国现行法律，土地租赁的最长期限是30年。所谓99年租约结构目前只是提案阶段，尚未被采纳为正式法律。
一个项目的49%外资配额用完了怎么办？
配额用完后，外国买家只能选择30年租赁权，或者通过泰国公司架构持有房产。这两种方式相比直接持有完全产权，都存在相应的法律限制和风险，购房前建议充分了解利弊。
怎么确认一个楼盘还有没有外资配额？
建议向开发商或大楼的法人管理处索要书面的外资与泰资持有比例确认文件，并前往当地土地厅独立核实，因为配额是按建筑面积计算的，而不是按单元数量计算。