一句话说清:发生了什么
泰国商业发展厅（DBD）已将36,277家涉外背景、名下持有土地的公司列入正式审查名单，这是近年来针对'代持公司'（用泰国人挂名持股、实际由外国人控制）规模最大的一次执法行动。如果你或身边朋友这些年一直靠注册泰国有限公司来买普吉别墅或地皮，这个消息不能再当作没看见。
对很多在泰国置业的中国买家来说，'找个泰国人挂名当股东、自己拿多数收益权'的操作曾经是行业里心照不宣的做法。现在，这条路正在被系统性收紧。
审查范围有多大：数字说话
这次审查真正的靶心，是31,516家外资持股比例被登记在**49%**以下的公司。这个49%不是随便一个数字，它正是泰国法律允许一家公司注册为'泰国公司'、从而合法持有土地的临界红线。问题出在：这31,516家公司里，相当一部分的泰国股东只是"纸面股东"，公司的实际控制权、决策权和资金来源，其实都在外国投资人手里。DBD这次的目标，就是把这类"名实不符"的结构揪出来并勒令整改或撤销。
根据泰国当地媒体Thairath的报道，本轮审查覆盖16个府，包括曼谷及周边五府，以及春武里、素叻他尼（苏梅岛所在府）、普吉等十个热门旅游府。这说明这不是一次针对普吉一个市场的局部行动，而是一场全国范围的政策转向。
为什么泰国政府现在动真格
关于代持结构的整顿压力其实从2022年就开始积累，当时泰国国会相关委员会就已经在讨论旅游度假区外国人大规模购地的问题。随着地价上涨、公众对优质地段被外资集中持有的担忧加剧，加上政治层面的持续施压，这项审查最终在2026年落地成为一场全国性行动。
相关法律依据一览
- **1999年《外商经营法》（Foreign Business Act）**规定，外资持股超过49%的企业即被认定为"外资企业"；持股比例在49%以下的公司则被视为泰国公司，可以合法持有土地
- **1954年《土地法典》（Land Code Act B.E. 2497）**从根本上禁止外国人直接拥有泰国土地所有权，唯一的例外窄口是经泰国投资促进委员会（BOI）批准的项目，且要求最低4,000万泰铢的投资额
- 公寓（Condo）产权不在本次审查范围内：只要整栋楼的外国人持有配额不超过49%，外国人依然可以直接以永久产权（Freehold）形式持有公寓单元
DBD到底在查什么
商业发展厅这次不只是翻看股东名册那么简单，而是深入核查企业的"实际控制权"：谁在做决策、买地的钱是谁出的、租金和收益最终流向谁的账户。换句话说，纸面上泰国股东占股51%已经不够用了，关键要看这51%背后是不是真金白银、真实参与经营的泰国投资人。
市场普遍估计，普吉岛上外国人实际持有的别墅中，多达**60%到70%**是通过带有代持股东的泰国公司结构注册的。这个比例意味着，这次审查潜在影响的买家群体相当庞大。
普吉已有的执法先例
这不是纸上谈兵。2026年8月，普吉针对代持网络的第四阶段执法行动已经导致16人被起诉，其中10名泰国籍、6名外国籍（包括加拿大、俄罗斯及一名哈萨克斯坦籍人士），这些人都与借代持结构经营的商业活动有关。
另一项更大范围的普吉土地持有调查，共审查了361家公司，最终认定149个法律实体存在外资持股疑点并持有土地，随之提起114起诉讼，开出39张罚单。这些数字清楚表明，普吉早已是执法重点区域，而不是这次全国审查中的边缘角色。
如果被认定为代持结构，后果有多严重
一旦DBD认定某家公司的泰国股东属于代持性质，泰国土地厅有权责令该地产在180天内出售；如果到期仍未完成出售，政府可以直接介入拍卖该地块。此外，根据《外商经营法》，代持行为本身还可能面临最高100万泰铢罚款和/或3年监禁的刑事责任，外籍董事同样存在被追责的风险。
普通业主现在应该怎么办
如果你名下的别墅或土地正是通过泰国公司持有，建议按以下步骤行动：
- 尽快找独立律师对公司股权结构做一次全面法律审计，确认泰国股东是否具备"真实投资人"的实质特征
- 如果结构存在明显风险，评估几种整改方案：转为长期租赁（Leasehold）、引入真正出资并参与经营的泰国合伙人，或者考虑出售土地、保留房屋相关权益
- 无论采取哪种方案，都不要拖延，180天的强制出售期限一旦启动，留给你处理的时间其实很紧张
对于还在计划购房的买家，我们也建议在签约前安排一次实地考察，亲自看房、当面咨询律师、现场核实所有证件文件的真实性，这是泰国置业过程中永远不该省略的一步。
外国人合法拥有泰国别墅的几种正规路径
| 方式 | 说明 |
|---|---|
| 长期租赁（Leasehold） | 土地使用权最长30年，通常附带续约条款，但续约并无法律强制保障 |
| 房地分离持有 | 房屋建筑本身可单独持有产权，土地部分通过租赁方式取得使用权 |
| 真实合资（Joint Venture） | 与泰国合伙人组建真正共同出资、共同参与经营决策的公司 |
| 公寓永久产权（Freehold Condo） | 直接购买公寓单元产权，只要项目外国人持有配额未超49% |
Leasehold形式的房产价格通常比同等条件的永久产权（Freehold）房产便宜15%至30%，但本质区别在于你租的是土地使用权，而非拥有土地所有权本身。
这场审查会如何影响普吉和苏梅的别墅市场
短期来看，部分业主可能会赶在收到整改通知前主动出售房产，市场供应量或将有所增加。中期来看，市场结构预计会加速向Leasehold租赁模式和公寓产权转移，这可能推高这两类产品的需求和价格。对正在观望的买家而言，这既是风险提示，也可能意味着更多合规房源和更透明的交易结构正在形成。
整体来看，这次审查覆盖36,277家公司、跨越16个府，规模之大说明这是一场长期的、系统性的政策调整，而不是一阵风式的运动。对国际投资人而言，信号已经很明确：靠代持公司规避外国人购地限制的时代正在结束。提前整改结构的业主，能同时保住资产和心安；而选择无视信号的人，则可能面临强制出售和刑事追责的双重风险。
消息来源：Thairath
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